Die Schwierigkeiten in der Vertragsgestaltung haben vor allem zwei Gründe: Zum einen weiß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Regel niemand, ob die Anlage wirklich gebaut wird. Das hängt unter anderem davon ab, ob der Projektierer eine Finanzierungszusage und eine Baugenehmigung einholen kann. Die Baugenehmigung setzt in den meisten Fällen wiederum einen Bebauungsplan voraus, der in der jeweiligen Gemeinde beschlossen werden muss.
Urteil vom März 2025
Zum anderen müssen die Nutzungsverträge sicherstellen, dass sich der Grundstückseigentümer nicht vom Vertrag lösen kann. Es sei denn, die Anlage wird definitiv nicht gebaut oder es liegen besonders schwerwiegende Gründe vor. Sonst wäre das Risiko für den Projektierer zu hoch. In der Praxis werden die Verträge oftmals so gestaltet, dass sie ab Unterzeichnung wirksam werden. Die eigentliche Laufzeit beginnt jedoch erst mit Bau oder Inbetriebnahme der Solaranlage. Der Vertrag soll nur ausnahmsweise kündbar sein, zum Beispiel wenn innerhalb einer bestimmten Frist die notwendigen Genehmigungen für die Anlage nicht vorliegen oder nicht mit dem Bau begonnen wurde.
Der Fall vor dem BGH
Bisher lagen zur Laufzeit oder Kündigung von Nutzungsverträgen mehrere gerichtliche Entscheidungen vor. Allerdings standen sie nicht miteinander im Einklang. Jetzt hat sich der Bundesgerichtshof damit befasst.
Im Urteil vom 12. März 2025 (Aktenzeichen XII ZR 76/24) wurden einige umstrittene Rechtsfragen geklärt. Zwar bezieht sich das Urteil auf den Nutzungsvertrag für eine Windenergieanlage. Die Wertungen lassen sich jedoch auf Solarparks übertragen.
Der Nutzungsvertrag, der der Entscheidung zugrunde lag, begann mit der Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien. Das Grundstück sollte aber erst mit Baubeginn zur Verfügung gestellt werden, erst dann sollte das Nutzungsentgelt fließen. Das Vertragsende wurde auf den Ablauf des 20. Jahres nach Inbetriebnahme der Windkraftanlage festgesetzt. Die Parteien stellten klar, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich blieb. Außerdem sollte der Rücktritt vom Vertrag möglich sein, wenn die imissionsschutzrechtliche Genehmigung für die Windkraftanlage innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss nicht erteilt wird und zeitnah nicht bevorsteht.
Kündigung löste Rechtsstreit aus
Zum Rechtsstreit kam es, weil der Grundstückseigentümer den Vertrag gekündigt hat, bevor die Windkraftanlage errichtet wurde. Der Projektierer wollte diese Kündigung nicht akzeptieren. Zunächst stellt der BGH klar, dass es sich bei dem Nutzungsvertrag aus rechtlicher Sicht um einen Mietvertrag handelt. Dies entspricht der bereits seit längerer Zeit verfolgten Rechtsprechung. Spannender sind die Ausführungen der Richter zu den Laufzeitregelungen im Vertrag. Dabei unterteilten sie den Vertrag in zwei Phasen: Ein unbefristeter Zeitraum bis zur Inbetriebnahme der Anlage und ein befristetes Mietverhältnis ab Inbetriebnahme.
Vertrag in zwei Phasen unterteilt
Entscheidend sei, so die Richter, dass die Vertragsparteien nicht sicher wussten, ob der Beginn der Laufzeit (Inbetriebnahme der Windkraftanlage) überhaupt eintreten wird. Dies hänge davon ab, ob die immissionsschutzrechtliche Genehmigung erteilt wird.
Weil die erste Phase des Mietvertrags bis zur Inbetriebnahme unbefristet sei, könne der Vertrag in diesem Zeitraum grundsätzlich durch ordentliche Kündigung beendet werden. Erst nach Inbetriebnahme sei eine ordentliche Kündigung gemäß Paragraf 542 Absatz 2 des BGB ausgeschlossen. Denn dann greift die Befristung.
Richter bauten eine Brücke
Diese Feststellung der Richter ist für Projektierer von Photovoltaikanlagen zunächst unbefriedigend, da eine Kündigung des Vertrags vor Beginn der befristeten Laufzeit das gesamte Projekt zu Fall bringen kann. Die BGH-Richter bauten jedoch eine Brücke, um diese Rechtsfolge zu vermeiden. Obwohl die ordentliche Kündigung während der Vertragsphase bis zur Inbetriebnahme im Vertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen war, half sich das Gericht mit einer „konkludenten Vereinbarung“. Aus dem Zusammenspiel der Regelungen zu Laufzeit und Vertragsbeendigung schloss das Gericht, dass die Parteien auch vor Inbetriebnahme der Windkraftanlage den Ausschluss der ordentlichen Kündigung wünschten.
Dies ergebe sich daraus, dass der Rücktritt vom Vertrag an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt wurde. Diese Regelung wäre sinnlos, wenn der Grundstückseigentümer den Vertrag bis zur Inbetriebnahme der Anlage jederzeit kündigen dürfte.
Grundstück bleibt nutzbar
Die Interessenlage der Parteien – die Reservierung des Grundstücks bis zum Abschluss des Genehmigungsverfahrens – spreche dafür, dass eine ordentliche Kündigung von Vertragsbeginn an ausgeschlossen sein soll. Dem Einwand, dass ein solcher Ausschluss der Kündigung den Grundstückseigentümer unangemessen benachteilige, schloss sich das Gericht nicht an.
Richtig sei zwar, dass das Entgelt für die Nutzung des Grundstücks erst ab Baubeginn fließen soll. Dem stehe jedoch entgegen, dass der Eigentümer sein Grundstück bis dahin nahezu uneingeschränkt nutzen könne.
Der Projektierer wiederum hätte bereits vor Bau der Anlage erhebliche Vorleistungen für Planung und Genehmigung zu erbringen. Die im Vertrag vorgesehene entgeltlose Vertragszeit von über fünf Jahren führe daher nicht dazu, den Ausschluss der ordentlichen Kündigung zu Fall zu bringen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt keinen Freibrief für Projektierer von Solarparks auf Freiflächen dar. Aber sie bietet eine gute Grundlage, um Grundstücke zu sichern. Insbesondere die Ausführungen des Gerichts zur möglicherweise unangemessenen Benachteiligung der Eigentümer des Grundstücks durch die entgeltlose Vertragsphase sind richtungsweisend. Eigentümer, die eine unentgeltliche Reservierung des Grundstücks nicht akzeptieren wollen, müssen dies in den Vertragsverhandlungen durchsetzen.
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