Die Schwierigkeiten in der Vertragsgestaltung haben vor allem zwei Gründe: Zum einen weiß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Regel niemand, ob die Anlage wirklich gebaut wird. Das hängt unter anderem davon ab, ob der Projektierer eine Finanzierungszusage und eine Baugenehmigung einholen kann. Die Baugenehmigung setzt in den meisten Fällen wiederum einen Bebauungsplan voraus, der in der jeweiligen Gemeinde beschlossen werden muss.
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Zum anderen müssen die Nutzungsverträge sicherstellen, dass sich der Grundstückseigentümer nicht vom Vertrag lösen kann. Es sei denn, die Anlage wird definitiv nicht gebaut oder es liegen besonders schwerwiegende Gründe vor. Sonst wäre das Risiko für den Projektierer zu hoch.
Urteil vom März 2025
In der Praxis werden die Verträge oftmals so gestaltet, dass sie ab Unterzeichnung wirksam werden. Die eigentliche Laufzeit beginnt jedoch erst mit Bau oder Inbetriebnahme der Solaranlage. Der Vertrag soll nur ausnahmsweise kündbar sein, zum Beispiel wenn innerhalb einer bestimmten Frist die notwendigen Genehmigungen für die Anlage nicht vorliegen oder nicht mit dem Bau begonnen wurde.
Klaus Bingel von GeVau: „Nicht nur elementare Schäden absichern“
Bisher lagen zur Laufzeit oder Kündigung von Nutzungsverträgen mehrere gerichtliche Entscheidungen vor. Allerdings standen sie nicht miteinander im Einklang. Jetzt hat sich der Bundesgerichtshof damit befasst. Im Urteil vom 12. März 2025 (Aktenzeichen XII ZR 76/24) wurden einige umstrittene Rechtsfragen geklärt. Zwar bezieht sich das Urteil auf den Nutzungsvertrag für eine Windenergieanlage. Die Wertungen lassen sich jedoch auf Solarparks übertragen.
Der Fall vor dem BGH
Der Nutzungsvertrag, welcher der Entscheidung zu Grunde lag, begann mit der Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien. Das Grundstück sollte aber erst mit Baubeginn zur Verfügung gestellt werden, erst dann sollte das Nutzungsentgelt fließen. (HS, gekürzt)
Dienstbarkeiten ab jetzt übertragbar
Der Autor: Dr. Thomas Binder ist Rechtsanwalt. Seine Kanzlei in Freiburg im Breisgau ist auf das EEG und Solarenergie spezialisiert. Seit 2004 berät er seine Klienten deutschlandweit zu allen Rechtsfragen rund um die Photovoltaik. Er kennt die technischen und betriebswirtschaftlichen Hintergründe einer Solarinvestition ebenso wie die Geschäftspraxis zwischen Netzbetreibern, Anlagenbetreibern und Photovoltaikfachfirmen.
Dieser Report erschien im Augustheft der photovoltaik. Wir haben ihn für Sie freigestellt. Hier können Sie den Artikel in voller Länge lesen.
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