Glunz Immobilien ist ein Hamburger Familienunternehmen in vierter Generation. Es baut und verwaltet ausschließlich eigenen Bestand, überwiegend Wohnungen in Hamburg, Berlin und Mecklenburg-Vorpommern. Den Ausgangspunkt der Zusammenarbeit mit dem Berliner Mieterstromanbieter Alva Energie bildete ein Umbauprojekt: In einem ehemaligen Kaufhaus entstanden 76 Wohneinheiten.
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Mit der Entscheidung für eine Wärmepumpe als Wärmeerzeuger rückte die Photovoltaik in den Fokus. Die Kombination ist naheliegend: Die Wärmepumpe verursacht über das gesamte Jahr hinweg einen erhöhten Strombedarf im Gebäude, der zu großen Teilen durch lokalen Solarstrom gedeckt werden kann.
Wer verantwortet Installation und Betrieb?
Für den Eigentümer stand daneben eine zweite Frage im Raum: Wer verantwortet Installation und Anlagenbetrieb? „Wir kamen zu Alva über Empfehlungen“, berichtet Max Hartenstein, Geschäftsführer von Glunz Immobilien. „Alva übernimmt Bau, Betrieb und MonitoringWir können uns auf unser Kerngeschäft konzentrieren.“
Die Wahl fiel auf das Modell der Anlagenpacht: Der Eigentümer investiert in die Photovoltaikanlage und bleibt deren Eigentümer. Planung, Bau und Betrieb liegen bei der Firma Alva, die die Anlage für rund 20 Jahre pachtet.
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Betreibermodelle dieser Art verschieben die Anforderungen an die Planung, weil die errichtende Partei die Anlage über die gesamte Laufzeit selbst betreibt: Zugänglichkeit der Komponenten, Fernauslesbarkeit und eine belastbare Anlagendokumentation entscheiden über die eigenen Betriebskosten.
Vom Einzelobjekt zur Portfolioanalyse
Nach dem Pilotprojekt führten beide Unternehmen eine Bestandsanalyse durch. Grundlage waren technische Bewertungen, darunter Drohnenflüge zur Beurteilung der Dächer. Zu den Kriterien gehören Statik, Ausrichtung und Zustand der Dachfläche sowie Verschattung. Für die spätere Wirtschaftlichkeit im Betrieb ist außerdem die Verbrauchsstruktur im Objekt maßgeblich: Zahl der Nutzungseinheiten, Allgemeinstrom, Wärmeerzeuger und gewerbliche Mieter bestimmen, welcher Anteil der Erzeugung im Gebäude bleibt.
39 weitere Liegenschaften wurden als geeignet für ein Mieterstromkonzept eingestuft. Heute umfasst das gemeinsame Portfolio 40 Liegenschaften mit mehr als zwei Megawatt Solarleistung und 816 Wohneinheiten.
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Messkonzept entscheidet über Wiederholbarkeit
Mieterstrom setzt eine Kundenanlage voraus, in der die Erzeugung hinter einem Summenzähler ins Gebäudenetz einspeist. Klassisch wird der Summenzähler physisch nachgerüstet, was Umbauten am Zählerplatz und je nach Leistung eine Wandlermessung erfordert. In Bestandsgebäuden ist genau das häufig der teuerste Einzelposten.
Als Alternative hat sich das virtuelle Summenzählerkonzept etabliert, von dem Alva bereits eine Vielzahl umgesetzt hat. Es bildet dieselbe Funktion rechnerisch aus ohnehin vorhandenen Messwerten ab und kommt ohne Umbau am Netzverknüpfungspunkt aus.
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Das Messkonzept ist initial mit dem Netzbetreiber abzustimmen. Voraussetzung ist dabei der Einsatz intelligenter Messsysteme, die vom Messstellenbetreiber eingebaut und betrieben werden. Sie erfassen viertelstündlich aufgelöste Messwerte verschicken sie an die relevanten Marktteilnehmer.
Für die Messtechnik gilt: Erzeugungsanlagen mit mehr als sieben Kilowatt Leistung zählen nach Paragraf 29 Absatz 1 des Messstellenbetriebsgesetz zu den Pflichteinbaufällen für intelligente Messsysteme, verbunden mit einer Steuerungseinrichtung am Netzverknüpfungspunkt. Sie werden von einem überregionalen wettbewerblichen Messstellenbetreiber oder in Absprache vom lokalen grundzuständigen Messstellenbetreiber eingebaut und betrieben.
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Vom Messwert zur Rechnung
Mit der Inbetriebnahme beginnt der laufende Betrieb. Aus den Messwerten der Erzeugungsanlage und der einzelnen Verbraucher werden die Lokalstrom- und Netzbezugsmengen je Mietpartei errechnet, bepreist und in die Abrechnung überführt. Zusätzlich werden Zählerwechsel, Ein- und Auszüge sowie Abschlagspläne und Preisänderungen verwaltet. Bei einem Portfolio dieser Größe, das 816 Wohneinheiten umfasst, ist das ein fortlaufender Prozess.
Diese Prozesse laufen über die Software von Solarize. Sie fungiert als Plattform für den Betrieb und verarbeitet die Messwerte, bilanziert und erzeugt die Abrechnungsdokumente. Die Bedienung der Software und die operative Verantwortung gegenüber Eigentümern und Mietparteien liegt in den Händen von Alva.
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Sauber dokumentieren
Für Planung und Installation folgt daraus eine unspektakuläre, aber folgenreiche Anforderung: Was nicht sauber dokumentiert ist, lässt sich später nicht automatisiert abrechnen. Zählernummern, Marktlokations-Identifikatoren und die Zuordnung von Zählern zu Nutzungseinheiten sind Teil der Anlagendokumentation.
Ein Faktor für die Teilnahmequote ist die attraktive Preisgestaltung. Im Portfolio von Glunz Immobilien zahlen die Mietparteien einen einheitlichen Arbeitspreis, unabhängig davon, ob die Kilowattstunde vom Dach oder aus dem Netz stammt, kombiniert mit einem einfachen Anmeldeprozess. Gegenüber den Mietparteien tritt Alva mit der Strommarke Karlssonn auf. Die Teilnahmequote am Mieterstrom variiert pro Gebäude, mit einem Höchstwert von 92 Prozent in einer Liegenschaft in Hamburg.
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Skalierung ist eine Frage der Standardisierung
Der Weg von einem Objekt auf 40 verlief über vier Schritte: Screening des Bestands, wiederholbare Anlagenauslegung, ein Messkonzept, das sich vervielfältigen lässt, und ein Abrechnungsprozess, der mit der Zahl der Nutzeinheiten mitwächst. Denn: „Jeder Schritt, der objektindividuell bleibt, verteuert den nächsten Rollout”, erläutert Alexis Cramm, Geschäftsführer von Alva Energie. „Für Planende bedeutet das: Wer den Zählerplatz und die Datenstruktur heute sauber aufsetzt, hält die Erweiterung auf weitere Versorgungsmodelle offen.”
Der Autor: Lukas Böhm ist Geschäftsführer der Solarize Energy Solutions GmbH.
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