Mit der Frage, wer bei Dachschäden haftet, beschäftigte sich das Brandenburgische Oberlandesgericht in einem Urteil vom 24. März 2026 (Aktenzeichen 3 U 40/19). Die Entscheidung ist besonders interessant für Betreiber von Dachanlagen, aber auch für die Eigentümer von Hallen und Gebäuden. Denn das Urteil zeigt: Auf den genauen Wortlaut des Nutzungsvertrags kommt es entscheidend an.
Unklare vertragliche Formulierung
Ein Betreiber hatte auf dem Dach einer ehemaligen Halle der Bundeswehr eine Photovoltaikanlage errichtet. Im Dachnutzungsvertrag war geregelt, dass der Betreiber die Anlage auf eigene Kosten entfernen muss, wenn „erforderliche Dachreparaturen“ anstehen.
Jahre später wollte der Eigentümer die Halle anders nutzen. Statt landwirtschaftlicher Maschinen sollte dort künftig Getreide gelagert werden. Dafür musste das Dach repariert werden, weil es undicht war. Der Betreiber der Photovoltaikanlage war zwar mit dem Abbau einverstanden, wollte aber weder die Kosten für den Ab- noch für den Wiederaufbau seiner Anlage übernehmen. Er argumentierte: Die Reparatur sei nur wegen der neuen Nutzung der Halle notwendig geworden. Deshalb müsse der Eigentümer zahlen.
Der Eigentümer wiederum wollte die Kosten der Dachreparaturen erstattet bekommen, weil er behauptete, die Beschädigung des Dachs sei von der Photovoltaikanlage verursacht worden. Insgesamt ging es im Rechtsstreit um mehr als 250.000 Euro.
Zulasten des Betreibers
Die erste Frage des Rechtsstreits nach den Kosten für den Auf- und Abbau der Photovoltaikanlage entschied das OLG Brandenburg zugunsten des Halleneigentümers. Nach Auffassung des Gerichts war die Dachreparatur erforderlich, weil das Dach undicht war und seine Schutzfunktion nicht mehr erfüllte.
Dass die Reparatur gleichzeitig mit einer neuen Nutzung der Halle zusammenhing, ändere daran nichts. Besonders wichtig war die Vertragsklausel, wonach der Betreiber die Photovoltaikanlage auf eigene Kosten zu entfernen habe, wenn Reparaturen am Dach erforderlich sind.
Eindeutige Regelung fehlte
Auch bei den Kosten des Wiederaufbaus der Photovoltaikanlage musste der Betreiber klein beigeben. Das Gericht gab dem Eigentümer recht. Im Vertrag stand zwar ausdrücklich nur, dass der Betreiber die Kosten für den Abbau übernehmen muss. Eine klare Regelung zum Wiederaufbau fehlte. Das Gericht legte den Vertrag jedoch zugunsten des Eigentümers aus. Wenn der Betreiber schon den Abbau selbst bezahlen müsse, gelte das im Zweifel auch für die spätere Wiederinstallation der Anlage.
Das Gericht begründete dies damit, dass der Vertrag lediglich vorsah, der Eigentümer müsse die erneute Montage dulden. Daraus folge, dass der Betreiber den Wiederaufbau selbst organisieren und bezahlen müsse.
Kein Schadensersatz für Reparaturen
Der Eigentümer des Gebäudes verlangte zusätzlich Schadensersatz, weil er behauptete, die Photovoltaikanlage habe das Dach beschädigt. Diesen Teil der Klage verlor er jedoch. Ein Sachverständiger stellte zwar fest, dass Schäden am Dach vorhanden waren. Er konnte aber nicht sicher feststellen, dass diese tatsächlich durch die Montage der Photovoltaikanlage entstanden waren.
Möglich wäre auch gewesen, dass die Schäden schon früher entstanden – etwa bei einer Neueindeckung des Dachs Jahre zuvor. Genau das war entscheidend: Wer Schadensersatz verlangt, muss die Ursache beweisen können. Das gelang hier nicht.
Vertrag sauber formulieren
Das Urteil zeigt sehr deutlich, wie riskant unklare Vertragsformulierungen sein können. Viele Dachnutzungsverträge enthalten nur kurze Standardklauseln zu Reparaturen.
Das Urteil des OLG Brandenburg macht deutlich: Gerichte können solche Klauseln weit auslegen. Was am Ende eines langen und teuren Rechtsstreits entschieden wird, können die Parteien kaum prognostizieren. Um derartige Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich für beide Parteien, klare Vertragsformulierungen zu folgenden Punkten zu treffen:
- Wer bezahlt und organisiert Abbau und Wiederaufbau der Photovoltaikanlage bei Dachreparaturen? Gilt dies auch bei Nutzungsänderungen oder Dachsanierungen?
- Wer trägt den Ertragsausfall der Photovoltaikanlage? Sollen Regelungen in den Nutzungsvertrag aufgenommen werden, um den Ertragsausfall zu minimieren (zum Beispiel Reparaturen nur in sonnenarmen Monaten)?
- Welchen Zustand hatte das Dach vor der Montage der Solarmodule? Eine Dokumentation des Dachzustands vor Beginn der Bauarbeiten (zum Beispiel als Anlage zum Vertrag) kann später Streitigkeiten darüber verhindern, ob bei der Montage die Dachhaut verletzt wurde.
Wichtiger Hinweis für alle Beteiligten
Das Urteil des OLG Brandenburg ist ein wichtiger Hinweis für alle Beteiligten bei Dachanlagen: Wenige kurze Sätze im Dachnutzungsvertrag können über viele Tausend Euro entscheiden und langjährige Rechtsstreitigkeiten mit ungewissem Ausgang verhindern. Denn spätestens, wenn das Dach undicht wird, zeigt sich, ob der Vertrag wirklich sauber formuliert ist.
Foto: Dominic Nahr/Swissolar
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