Gebäude werden immer komplexer, Haustechnik immer aufwendiger, Reparaturen immer kostspieliger. Dieses Zusammenspiel führt schon heute dazu, dass Wohnen immer teurer wird – ob in der eigenen Immobilie oder im gemieteten Neubau.
Die Warnzeichen sind unübersehbar: Kosten für Wartung und Reparaturen werden in Zukunft im Neubau die eingesparten Energiekosten übersteigen. Neue Technologien verkürzen ihre eigene Lebensdauer – Wärmepumpen, Pelletkessel oder Brennwertgeräte verfügen zwar über ein Nachhaltigkeitszertifikat. Oft halten sie aber nur zwölf bis 15 Jahre.
Timo Leukefeld: Deutschland baut sich arm
Wir erinnern uns: Vor 30 Jahren hatten Heizkessel eine zu erwartende Lebensdauer von rund 40 Jahren. Gleichzeitig fehlt Personal, das all die Technik instand halten könnte. Das Ergebnis: Die dritte Miete, nämlich die Kosten für Wartung und Reparatur, droht die zweite Miete (Energiekosten) und teils sogar die Kaltmiete zu überholen. Das ist kein Randthema. Sondern es entscheidet darüber, ob Wohnraum künftig bezahlbar bleibt.
In der technologischen Sackgasse
Jahrzehntelang galt: Je mehr Technik, desto besser und effizienter. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, kilometerlange Fußbodenheizungen, komplexe Wärmepumpensysteme, und Smart-Home-Steuerungen wurden zum Standard erhoben. Man wollte effizient sein. Man wollte modern sein.
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Doch durch Effizienz allein wird ein System nicht automatisch sinnvoller. Mit anderen Worten: Wenn man das Falsche etwas besser macht, wird es dadurch nicht richtig. Die Technikdichte heutiger Neubauten bedeutet steigende Abhängigkeiten, steigende Kosten, steigende Komplexität. Genau das kritisieren Immobilien- und Energieexperten seit Jahren. Schon heute ist klar dokumentiert:
Die Bauwerkskosten der technischen Gewerke (Kostengruppe 400) sind in den vergangenen 20 Jahren um über 300 Prozent gestiegen. Wartung und Reparatur werden in vielen neuen Gebäuden zur „dritten Miete“ und übersteigen eingesparte Energiekosten.
Timo Leukefeld: Netzdienliche Gebäude statt Blackout
Die Lebensdauer vieler Komponenten hat sich halbiert, während ihre Störanfälligkeit steigt. Das ist das Gegenteil von Resilienz. Und es ist das Gegenteil von bezahlbarem Wohnen.
ESG verschärft die Schere zwischen Wert und Wirklichkeit
Hinzu kommt der Druck durch europäische Regulierung. Effizienzklassen werden zu einem zentralen Kriterium für Finanzierung, Bewertung und Vermietbarkeit. Gebäude am rechten Rand der Skala – schlechtere Effizienzklassen – verlieren rasant an Wert.
Denn schlechte Effizienzklassen bedeuten sinkende Beleihungswerte und höhere Finanzierungskosten. Hohe CO2-Lasten haben regulatorische Zusatzkosten zur Folge. Und mit falschen Sanierungen, die auf störungsanfällige Technik und komplexe Systeme setzen, steigt das Risiko, dass Investitionen keinen Marktwert mehr erzeugen.
Carsten Körnig: Solarer Eigenverbrauch – subventionsfrei vor Ort erzeugt & verbraucht
Verschärfend kommt hinzu, dass Energieausweise im Netz massenhaft „optimiert“ werden. Investoren bestellen Dokumente mit geschönten Werten, die später nicht haltbar sind – ein Risiko, das zu enormen Konflikten führt, sobald Fakten geprüft werden.
Nächste Kostentreiber: Netzbelastung
Die bestehende Strominfrastruktur ist nicht für massenhafte E-Mobilität, elektrische Wärmeerzeugung mit Wärmepumpen und Millionen weitere dezentrale Einspeiser gerüstet. Netzdienliches Verhalten wird zur Pflicht werden. Wer nicht flexibel ist, wird Zusatzkosten tragen müssen.
Diese Belastungen fließen direkt in die Betriebskosten und damit in die „zweite Miete“ ein. Somit entsteht ein Paradox: Je mehr Technik wir einbauen, desto abhängiger werden wir von Systemen, die selbst nicht stabil genug sind, um diese Technik zuverlässig zu betreiben.
Spezial zur E-Wärme: Solare Wärmetechnik für Neubau und Bestand
Vereinfachte Systeme mit hohem Energieautarkiegrad, großen Speicherbatterien und dem Geschäftsmodell einer Pauschalmiete, die eine Energieflatrate enthält, ermöglichen hingegen ein hochgradig netzdienliches Verhalten. Denn hier können Lasten gezielt verschoben werden. Der Vermieter kann sämtliche Energieflüsse im Gebäude steuern, weil er – und nicht mehr jeder einzelne Mieter – alleiniger Kunde der Stadtwerke ist.
Low-High-Tech statt High-Tech-Reflex
Thomas Schoy: Wenn das Netz bremst
Low-High-Tech bedeutet: So viel Hightech wie nötig, so wenig Technik wie möglich. Das Konzept verbindet zwei Prinzipien, Enttechnisierung und hochgradige Energieautarkie.
Dahinter steckt zum einen der bewusste Verzicht auf komplexe, reparaturintensive Systeme wie zentrale Warmwasserbereiter und Zirkulationsleitungen, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder wassergeführte Heizungen mit kilometerlangen Rohrleitungen. Und zum anderen eine hochgradig autarke Energieerzeugung mit Photovoltaik, Batterien und einfachen, langlebigen Infrarotheizungssystemen, die Versorgungssicherheit ohne komplizierte Technik ermöglichen.
Weniger Technik, weniger Störungen, höhere Resilienz
Die Vorteile sind nicht von der Hand zu weisen: Mit dem Wegfall komplexer Installationen im Neubau oder in der Sanierung reduzieren sich die Baukosten drastisch. Weniger Technik heißt zudem weniger Angriffsfläche für Störungen und damit eine höhere Resilienz von Gebäuden.
Infrarotpaneele als Heizung und dezentrale Warmwasserboiler bedeuten wartungsfreie Systeme über Jahrzehnte hinweg. Und wegen der Photovoltaikdeckung und dem geringen Stromzukauf sinken die monatlichen Gebäudebetriebskosten pro Bewohner auf wenige Euro.
Dr. Franz Alt: Die solare Weltrevolution ist im Gange
Solarstrom und Infrarotheizung
Energetisch sanierte Gebäude und Neubauten haben einen sehr niedrigen Heizwärmebedarf. Während ein unsanierter Altbau als Mehrfamilienhaus bis zu 250 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr verbraucht, sind es beim Neubau lediglich 20 bis 30 Kilowattstunden.
Weil die Photovoltaikanlage noch einen Teil der Heizung kostenfrei mitversorgt, ist die strombetriebene Infrarotheizung mit 30 Jahren Lebensdauer und Garantie wirtschaftlich und ökologisch nicht mehr zu schlagen im Vergleich zu den effizienteren, aber sehr komplexen, teuren wassergeführten Wärmepumpenheizsystemen.
Low-High-Tech bedeutet nicht Rückschritt, sondern Fokussierung. Es orientiert sich an dem, was über Jahrzehnte funktioniert hat – kombiniert mit moderner Solar- und Speichertechnik.
Warum die Branche jetzt handeln muss
Die Wohnungswirtschaft riskiert massive Vermögensverluste, wenn sie weiter auf überkomplexe Technik setzt. Gleichzeitig bietet der Low-High-Tech-Ansatz eine realistische Chance, Baukosten kontrollierbar zu machen und Betriebskosten dauerhaft zu stabilisieren.
Die entscheidende Frage lautet deshalb: Wohin steuert eine Branche, die immer mehr Technik einbaut, aber immer weniger Fachkräfte hat, um sie zu betreiben – und immer mehr Mieter, die sie nicht mehr bezahlen können? Die Antwort darauf wird über die Zukunft des Wohnens entscheiden.
Fünf Impulse für die Wohnungswirtschaft
1. Bauten müssen wieder reparierbar werden. Wartungsfreie und langlebige Systeme sind kein Luxus, sondern Voraussetzung für bezahlbare Mieten.
2. Sanierungsstrategien brauchen weniger Technik, nicht mehr. Komplexität frisst jede Einsparung auf.
3. Neubau sollte radikal enttechnisiert werden. Keine wassergeführten Heizsysteme, keine kilometerlangen Leitungen, keine überkomplexen Lüftungsanlagen.
4. Photovoltaik muss zum Baustein der Grundversorgung werden. Nicht als Add-on, sondern als tragender Teil der Gebäudeökonomie.
5. ESG darf nicht blind auf Technik setzen. Nachhaltigkeit entsteht durch Langlebigkeit, Einfachheit und Resilienz – nicht durch Hightech um jeden Preis.
Branche braucht Paradigmenwechsel
Die Branche braucht einen Paradigmenwechsel. Nicht mehr Technik wird die Probleme lösen, sondern intelligente Einfachheit. Der Low-High-Tech-Ansatz zeigt, wie das funktionieren kann.
Die Wohnungswirtschaft hat die Wahl. Sie kann weiter in Systeme investieren, die sie in eine Kostenfalle führen. Oder sie kann einen Weg einschlagen, der Gebäude wieder zu dem macht, was sie eigentlich sein sollten: Orte, an denen Menschen gut leben können – ohne dass die Technik über ihnen zusammenbricht. (HS)
Der Autor: Prof. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld ist ist Pionier und Experte der Energiewende und der Solarbranche. An der Technischen Universität Bergakademie Freiberg und an der Berufsakademie in Glauchau lehrt er zum Thema vernetzte energieautarke Gebäude. Er berät Politik, Wirtschaft, Banken, Bausparkassen, Kommunen und Bauherren in Fragen der Zukunftsgestaltung mit Blick auf Energie und Ressourcen.
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