Deutschland steckt in einer stillen Krise. Spätestens seit die Bundesregierung Förderprogramme stoppt und Studien vor Billionenlasten für die Energiewende warnen, wird deutlich, wie brüchig das Fundament unseres Wohnungsmarktes geworden ist. Der Immobilienwert lag lange vermeintlich im Stein. Beton, Mauern, Grundstücke galten als stabil und sicher.
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Sicherheit erweist sich als Illusion
Doch diese Sicherheit war eine Illusion. Nicht der Stein trägt den Wert, sondern die Zahlungsfähigkeit der Mieter, und die ist beweglich, volatil und von äußeren Faktoren abhängig. Inzwischen beginnt sich die einst in Stein gemeißelte Überzeugung sicherer Anlagevermögen aufzulösen. Der Gebäudebestand wird alt, instandhaltungspflichtig und ist energiepolitisch überholt.
Timo Leukefeld: Netzdienliche Gebäude statt Blackout
Klimaschutzvorgaben setzen Eigentümer unter Druck. ESG-Kriterien greifen tief in die Risikobewertung ein. Die Folge: Immer mehr Vermögen droht zu stranden. Ein Szenario, das nüchtern betrachtet kaum weniger als ein systemischer Stresstest für die gesamte Wohnungs- und Bauwirtschaft ist.
Wenn Immobilien plötzlich stranden
Gestrandetes Anlagevermögen entsteht, wenn ein Objekt seine wirtschaftliche Basis verliert. Bei Bestandsimmobilien im Gebäudesektor passiert genau das. Die sicher geglaubte Investition ins Miethaus erzeugt nicht mehr die Rendite, die es tragen soll.
Die Immobilie verliert an Wert, die Vermietbarkeit sinkt ebenso wie der Verkaufswert. Gleich mehrere Entwicklungen überlagern sich hier und drücken die Erträge nach unten.
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Zum einen wächst der regulatorische Druck. Gebäude mit schlechter Dämmung, ineffizienten Heizsystemen oder hohen Emissionen verlieren an Attraktivität und damit an Wert. So können ESG-Kriterien unmittelbar zu Wertverlust führen, wenn ein Objekt energetisch mangelhaft ist oder das Wohnungsbauunternehmen nicht den sozialen und Governance-Anforderungen entspricht.
Banken stellen Kreditvergabe um
Die Banken stellen ihre Kreditvergabe bereits um. Gebäude, die nicht nachhaltig sind, bekommen schlechtere Konditionen oder gar keinen Kredit mehr. Das Risiko steigt, der Markt reagiert.
Zum anderen wird Bauen dramatisch teurer. Materialpreise schwanken, Förderungen wurden gekappt. Der Fachkräftemangel treibt die Kosten weiter nach oben. Immer umfangreichere Baustandards machen Neubauten teuer und wenig lukrativ.
Die Anzahl der Baugenehmigungen sinkt seit 2022 stark. Aktuell fehlen etwa 550.000 neue Wohnungen in Deutschland. Der Mangel ist besonders bei günstigen Wohnungen groß. Bis 2030 müssten mindestens zwei Millionen Sozialwohnungen neu gebaut werden.
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Kosten wachsen extrem
Und es gibt ein weiteres Problem: Die Haustechnik moderner Gebäude wird zunehmend komplex und immer teurer. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) verzeichnet im Wohnungsbau einen Anstieg der Kosten für Haustechnik von mehr als 330 (!) Prozent zwischen 2000 und heute.
Kilometerlange Rohrleitungen von wassergeführten Heizungen mit Wärmepumpen, Pumpen für die Heizkreise, Steuerungen und elektronische Komponenten sind nicht nur in der Anschaffung teuer, sondern oft störanfällig. Die Folge: In vielen Fällen übersteigen die Kosten für Wartung und Reparaturen die eingesparten Energiekosten. Das stellt die vermeintliche Logik vieler Sanierungskonzepte infrage.
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Die Folge ist bitter. Der Energieverbrauch sinkt, die Instandhaltungskosten steigen. Und zwar dort, wo es niemand erwartet hat. Selbst neue Effizienzhäuser können zu Kostenfallen werden, weil sie technisch überfrachtet sind und Fachkräfte fehlen, die vorhandene Anlagen warten können. Die Instandhaltungskosten ziehen den Wert vieler Objekte deshalb nach unten.
Nebenkosten übersteigen Kaltmiete
Parallel bricht die Kaufkraft der Mieter ein. Versicherungen, Lebensmittel, Mobilität und Energie werden teurer. Jeder vierte Haushalt in Deutschland gibt mehr als 40 Prozent seines Nettoeinkommens für Miete aus. In Großstädten sind es sogar vier von zehn Haushalten.
Hinzu kommt: Die Nebenkosten steigen so stark, dass sie vielerorts die Kaltmiete übertreffen. Auch wenn Mieten gedeckelt sind, steigen die Nebenkosten. Inzwischen haben etwa 4,2 Millionen Menschen in Deutschland Schwierigkeiten, ihre Energierechnungen zu bezahlen.
Diese Entwicklung nimmt Vermietern finanziellen Spielraum. Die Kaltmiete kann nicht steigen, die Kosten tun es weiterhin. Also schrumpft der Cashflow. Die Immobilie verliert an Wert. Kein Investor bleibt davon unberührt.
Styropor: Stiller Sprengsatz in Fassaden
Ein weiterer Risikofaktor ist kaum in der öffentlichen Wahrnehmung angekommen: Dämmung mit Styropor. Styropor (EPS) ist bei Wärmedämmverbundsystemen führend. Nach Mineralwolle ist es in Deutschland der am meisten verwendete Dämmstoff.
Doch Styropor enthält Hexabromcyclododecan (HBCD). Wegen seiner Gesundheitsschädlichkeit gilt es als gefährlicher Abfall. Nach der entsprechenden gesetzlichen Einstufung im Jahr 2015 bedeutete dies: Getrenntsammlung, Vermischungsverbot und Nachweispflichten bei Sanierungen an Gebäuden mit HBCD-haltiger Dämmung.
Die Entsorgung wurde dadurch extrem teuer, teils von 200 Euro bis zu 7.000 Euro Kosten pro Tonne. Zahlreiche Baustellen legte das lahm. Die damalige Bundesregierung machte daher die Regelung wieder rückgängig.
Doch langfristig bleibt das Problem bestehen: HBCD gefährdet die Gesundheit. Millionen Quadratmeter Dämmung müssen in den kommenden Jahrzehnten entsorgt werden. Mit unklaren Kosten und unklaren Folgen. Banken sehen darin ein Risiko, das dem Asbestproblem der Vergangenheit ähnelt.
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CO2-Steuer: unterschätzter Kostenhebel
Ein weiterer Risikotreiber rückt mit großer Geschwindigkeit näher. Die CO2-Steuer steigt in den kommenden Jahren deutlich an. Ab 2027 wird sie für Gebäude mit hohen Emissionen zur massiven Belastung. Die Brisanz liegt darin, dass Vermieter diese Steuer nur zum kleinen Teil auf Mieterinnen und Mieter umlegen können. In den meisten Fällen bleiben rund 90 Prozent der Kosten beim Eigentümer hängen. Mit jedem Anstieg der CO2-Steuer sinkt also die Mietrendite.
Wirtschaftliche Falle für Vermieter
Genau hier beginnt der Turbo für gestrandetes Anlagevermögen. Die betroffenen Gebäude sind oft energetisch veraltet. Gleichzeitig lassen sich Sanierungskosten aufgrund des Mietspiegels nur begrenzt weitergeben. Vermieter geraten damit in eine wirtschaftliche Falle.
Die CO2 Steuer frisst die Erträge auf, während die notwendigen Investitionen kaum refinanzierbar sind. Diese Entwicklung macht deutlich, wie schnell aus einem vermeintlich sicheren Objekt ein finanziell gefährdetes Risiko wird.
Energiewende, Netzdruck und Kostenexplosion
Die Wirtschaft warnt vor drastischen Belastungen durch die Energiewende bis 2045. Nach aktuellen Prognosen kostet sie Deutschland mindestens fünf Billionen Euro! Etliche Haushalte haben bereits Probleme, ihre Energierechnungen zu bezahlen.
Zudem ist der Gebäudebestand nicht netzdienlich. In Zukunft werden Objekte mit höherer Netzbelastung (Lastspitzen) sowie fehlender Möglichkeit, Stromverbräuche an Preissignale anzupassen, zusätzliche Kosten tragen müssen. Das treibt die Nebenkosten weiter in die Höhe. Der energetische Rückstand wird zur ökonomischen Zeitbombe.
Dass Investoren inzwischen Energieausweise im Netz bestellen und die Eingabewerte manipulieren, ist das Symptom eines Marktes, der unter Druck steht. Wer heute kauft, will morgen nicht mit ruinösen Sanierungspflichten dastehen. Die Unsicherheit wächst. Der Vertrauensverlust auch.
Wer trägt die Kosten der Zukunft?
Zukunftsforscher Jeremy Rifkin meint, dass traditionelle fossile Investitionen in wenigen Jahren wertlos werden könnten. Auch wenn der Zeithorizont Diskussionsstoff bietet, beschreibt Rifkin eine Dynamik, die wir bereits im Gebäudesektor spüren. Alte Technologien verlieren Wert, neue sind teuer oder funktionieren nicht wie versprochen. Und dazwischen steht ein Markt, der Orientierung sucht:
Wie lange hält ein System, das immer höhere Kosten auf Schultern verteilt, die sie nicht tragen können? Wie viel energetische Sanierung lässt sich sozialverträglich refinanzieren? Wie viel technische Komplexität verträgt ein Gebäude, das zugleich bezahlbar, nachhaltig und wirtschaftlich tragfähig sein soll? Und vor allem: Gibt es einen Weg, den Gebäudebestand so weiterzuentwickeln, dass Mieter, Vermieter und Energieanbieter wieder in ein stabiles Gleichgewicht kommen?
Wo liegt der Ausweg?
Die zentrale Fragestellung lautet also: Wie lässt sich Wert bewahren und welche Art von Bauen eröffnet Wege aus dieser Sackgasse? Bei der Suche nach Antworten sollten wir uns trauen, über den Tellerrand herkömmlicher energetischer Sanierung zu blicken, neue Geschäftsmodelle zu erwägen und Best Practise-Beispiele genauer anschauen.
Denn Zukunftsfähigkeit verlangt, ebenso wie Rendite, nach cleveren, tragfähigen Lösungen, die aktuellen Rahmenbedingungen Rechnung tragen und gleichzeitig erschwinglich sind – für alle Marktbeteiligten.
Der Autor: Prof. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld ist ist Pionier und Experte der Energiewende und der Solarbranche. An der Technischen Universität Bergakademie Freiberg und an der Berufsakademie in Glauchau lehrt er zum Thema vernetzte energieautarke Gebäude. Er berät Politik, Wirtschaft, Banken, Bausparkassen, Kommunen und Bauherren in Fragen der Zukunftsgestaltung mit Blick auf Energie und Ressourcen.
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